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La cedolare secca è un’imposta sostitutiva pensata per gli affitti di abitazioni: sostituisce varie voci fiscali e semplifica la gestione dei canoni di locazione. In questa panoramica trovi significato, aliquote, contratti interessati e impatti pratici, con esempi chiari e richiami alla normativa.
In breve: la cedolare secca sostituisce IRPEF, addizionali e alcune imposte accessorie sul contratto. Si applica a locazioni abitative di persone fisiche, con aliquote fisse e senza adeguamento Istat del canone. Valutare conviene o meno dipende da reddito, spese e tipo di contratto.
Chi può scegliere la cedolare secca?
Possono optare di norma i locatori persone fisiche che affittano immobili ad uso abitativo, fuori dall’esercizio d’impresa. Il regime riguarda le categorie catastali “A” (esclusa A/10) e le relative pertinenze collegate al contratto.
La disciplina nasce come regime opzionale e non obbligatorio: si può applicare a singoli contratti, secondo le condizioni fissate dal legislatore nell’articolo 3 del D.Lgs. 23/2011.
E per i comproprietari?
In caso di comproprietà, ciascun titolare può scegliere autonomamente il proprio regime fiscale sulla quota di canone. È frequente, per semplicità, che i comproprietari adottino la stessa soluzione, ma la scelta resta individuale.
Conduttore e rinuncia agli aggiornamenti
Optando per la cedolare, il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone, inclusi gli adeguamenti all’indice Istat, per tutto il periodo di applicazione. La rinuncia va resa nota all’inquilino con modalità idonee.
Quanto si paga con la cedolare secca?
L’imposta è calcolata sul canone pattuito: aliquota 21% per i contratti a canone libero; aliquota 10% per i canoni concordati, nei Comuni e nei casi stabiliti dalla legge. Per le locazioni brevi è prevista un’aliquota al 21% o 26% in base alle condizioni introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 (legge n. 213/2023).
Esempio semplificato: canone annuo 9.600 euro (800/mese). Con aliquota 21% l’imposta sostitutiva è 2.016 euro. Con aliquota 10% (canone concordato nei casi previsti) diventa 960 euro. Nel regime sostitutivo non si sommano addizionali locali su quel reddito.
La cedolare secca sostituisce IRPEF e relative addizionali, imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione.
Fatti essenziali sulla cedolare
- Imposta sostitutiva sui canoni di locazione abitativa.
- Aliquote: 21% ordinaria; 10% per canone concordato dove previsto.
- Sostituisce IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo.
- Locatore persona fisica; immobili abitativi (cat. A) e pertinenze ammesse.
- Nessun aggiornamento Istat del canone per tutta la durata.
- Locazioni brevi: 21% o 26% secondo le regole introdotte nel 2024.
Quali contratti e immobili sono ammessi?
Rientrano tipicamente i contratti abitativi “4+4” a canone libero, i “3+2” a canone concordato e i contratti transitori previsti dalla legge. Sono esclusi gli immobili A/10 (uffici) e, in generale, gli immobili strumentali o locati nell’ambito d’impresa.
Per i canoni concordati, i valori e le fasce dipendono dagli accordi territoriali sul canone concordato, fissati a livello locale e sottoscritti dalle organizzazioni rappresentative: attenersi a tali parametri è essenziale per la corretta applicazione dell’aliquota ridotta.
Pertinenze (box e cantine)
Le pertinenze (ad esempio box o cantina) possono rientrare se collegate all’abitazione e incluse nel contratto di locazione. Di solito seguono la sorte fiscale dell’immobile principale.
Quando conviene rispetto all’IRPEF?
La convenienza dipende da vari fattori: aliquota marginale IRPEF, addizionali locali, presenza di spese deducibili/detraibili e tipologia di contratto. Un vantaggio chiave è la semplicità e la certezza dell’aliquota, a fronte della rinuncia all’adeguamento Istat.
- Aliquota marginale personale. Se la tua aliquota IRPEF effettiva supera il 21% (o 10% nei concordati ammessi), il regime sostitutivo può risultare più leggero rispetto all’ordinario.
- Spese e oneri. Nel regime sostitutivo non deduci spese e interessi relativi all’immobile; nel regime IRPEF ordinario certe spese possono incidere. Valuta cosa perdi e cosa guadagni.
- Addizionali regionali e comunali. Con la cedolare non si applicano su quel reddito; in IRPEF ordinaria sì. L’impatto varia in base al Comune e alla Regione.
- Tipologia di contratto. Il canone concordato, se ammesso, accede all’aliquota ridotta (10%), che spesso riduce notevolmente il carico rispetto al canone libero a 21%.
- Durata e inflazione. Nessun aggiornamento Istat: in periodi inflattivi il canone “reale” si erode. Questo costo opportunità va pesato nel confronto.
- Gestione e semplicità. Aliquote fisse e imposte sostitutive rendono prevedibili gli esborsi. La semplificazione amministrativa può valere quanto un piccolo risparmio fiscale.
- Locazioni brevi. La cornice è diversa rispetto ai contratti “classici” e, dal 2024, in certe ipotesi si applica il 26%. Valuta con attenzione le condizioni specifiche.
Esempio comparativo semplificato
Ipotesi puramente indicativa: canone annuo 9.600 euro, nessuna spesa deducibile rilevante. Con cedolare al 21% l’imposta è 2.016 euro. In IRPEF ordinaria, con scaglioni e addizionali, un’aliquota effettiva del 27% porterebbe a 2.592 euro. Risultati variabili al variare di redditi e oneri.
Come si esercita l’opzione, in sintesi
L’opzione si manifesta in sede di registrazione del contratto e, in linea di principio, si rinnova alle scadenze (proroghe) o può essere revocata. L’effetto principale è l’applicazione dell’imposta sostitutiva sul canone, con esonero da imposta di registro e di bollo sul contratto.
Per gli adempimenti (come il modello RLI) e le tempistiche aggiornate, è utile consultare la Guida dell’Agenzia delle Entrate, che riepiloga modalità, decorrenze ed effetti collaterali. Le specificità possono cambiare con i provvedimenti periodici.
Domande frequenti
La cedolare secca si applica agli immobili commerciali?
No, il regime nasce per immobili abitativi. In passato sono esistite finestre temporanee per alcune tipologie commerciali, poi non confermate. Per prassi ordinaria, gli immobili strumentali restano esclusi dal perimetro della cedolare.
Posso aggiornare il canone con l’Istat se applico la cedolare?
No. Scegliendo la cedolare, il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone, compreso l’adeguamento Istat, per tutto il periodo di validità dell’opzione. È una condizione espressa del regime sostitutivo.
Le spese di ristrutturazione o l’agenzia si deducono con la cedolare?
Nel regime sostitutivo le spese non riducono l’imponibile dei canoni. Eventuali detrazioni o deduzioni seguono le regole generali dell’ordinamento, ma non incidono sul calcolo della cedolare sui canoni percepiti.
Una società può optare per la cedolare secca sugli affitti?
In linea generale, no: il regime è pensato per persone fisiche che non agiscono in regime d’impresa. Gli immobili locati nell’attività d’impresa o da società utilizzano regimi fiscali differenti.
Come si gestisce la cedolare con più comproprietari?
Ogni comproprietario può scegliere per la propria quota se applicare o meno la cedolare. È possibile uniformare le scelte per semplicità, ma non è un obbligo: la decisione resta individuale.
La cedolare secca vale per l’affitto di stanze o porzioni di casa?
La disciplina riguarda le locazioni abitative previste dalla legge. L’affitto di singole stanze o porzioni può rientrare, se inquadrato come locazione abitativa o come locazione breve nel rispetto dei requisiti previsti.
Riepilogo essenziale
- È un’imposta sostitutiva per affitti abitativi.
- Aliquote 21% o 10% (canone concordato nei Comuni previsti).
- Sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo.
- Niente aggiornamenti Istat del canone.
- Valutare convenienza rispetto all’IRPEF e alle spese.
Questa panoramica sintetizza i tratti principali del regime, senza sostituire i testi ufficiali. Per casi concreti è prudente verificare gli ultimi aggiornamenti normativi e, se necessario, confrontarsi con un professionista abilitato. Un controllo puntuale consente di pesare bene aliquote, rinunce e oneri accessori nel proprio contesto.
La normativa fiscale evolve: mantenere la documentazione in ordine e consultare materiale istituzionale aiuta a evitare errori formali. Un approccio informato rende più semplice decidere quando la cedolare secca sia coerente con i propri obiettivi e con la tipologia di contratto prescelta.