Visure per un immobile: quali richiedere, quando e come

In Italia, le visure sono documenti estrattivi che riassumono dati ufficiali su beni e soggetti. Nel contesto del Catasto, aiutano a capire proprietà, rendite e caratteristiche di un’unità immobiliare, senza sostituire atti e contratti. Questa guida chiarisce tipi, contenuti e limiti, con esempi concreti.

Guida pratica e non tecnica alle visure catastali: che cosa sono, quando servono, come leggerle. Differenze tra planimetria, mappa e visura storica, con indicazioni semplici e avvertenze d’uso responsabili.

Quali tipi di visura esistono?

Con “visura” si indicano estratti informativi diversi. In ambito catastale trovi la visura per immobile e per soggetto, oltre a planimetria, mappa catastale e visura storica del Catasto.

Quando richiedere una visura?

È utile in momenti chiave: prima di acquistare o vendere, quando si affitta, in caso di successione o donazione, per verifiche tecniche e per aggiornare i dati dopo lavori. Molti servizi sono erogati dall’Agenzia delle Entrate e dai professionisti abilitati.

• Valutazioni preliminari: prima di una proposta di acquisto o locazione, per verificare intestazioni, rendita e caratteristiche essenziali.
• Pratiche edilizie: a supporto di progetti, sanatorie o conformità catastale rispetto allo stato di fatto.
• Successioni e donazioni: per controllare intestazioni, quote e storia delle volture.
• Controlli periodici: per intercettare errori materiali o disallineamenti dopo ristrutturazioni.

Come leggere una visura catastale

La visura catastale è un estratto che fotografa dati identificativi e tecnici dell’unità. Leggerla con metodo evita interpretazioni sbagliate. Di seguito gli elementi più comuni e come interpretarli con buon senso.

• Identificativi catastali (foglio, particella, subalterno): sono come “coordinate” interne. Servono per rintracciare l’immobile e collegarlo a mappa e planimetria. Controlla che coincidano in tutti i documenti.
• Intestatari e diritti: elenca i soggetti e la natura del diritto (piena proprietà, usufrutto, nuda proprietà). Verifica codici fiscali e quote: piccole differenze possono avere effetti pratici.
• Rendita catastale: è un valore fiscale, non il prezzo di mercato. Entra nel calcolo di alcune imposte e può cambiare dopo variazioni o riclassamenti.
• Categoria, classe, consistenza: descrivono l’uso (es. A/2), la qualità comparativa e la dimensione (vani o mq). Se hai dubbi, confronta con la planimetria e lo stato reale.
• Ubicazione e toponomastica: indirizzo, piano, interno. Errori qui capitano: valgono le comunicazioni ufficiali ma è utile chiedere una correzione se necessario.
• Annotazioni e variazioni: riportano note tecniche, aggiornamenti o situazioni particolari. Offrono contesto utile, soprattutto quando la storia dell’immobile è articolata.
• Correlazioni con altri estratti: se devi verificare confini o sagoma, consulta anche la mappa; se devi verificare la distribuzione interna, servirà la planimetria.

Ricorda: una visura è un estratto informativo. Non tiene luogo di atto di provenienza o contratto e non prova, da sola, la piena conformità urbanistica o edilizia.

Planimetria, mappa e visura storica: differenze

Questi documenti si completano a vicenda ma non sono intercambiabili. Sceglierli in base allo scopo ti evita richieste inutili e letture fuorvianti.

Planimetria catastale

È la rappresentazione in scala dell’unità (ambienti, superfici, accessi). Serve per confrontare lo stato dei luoghi con il disegno depositato e per molte pratiche. La planimetria catastale è rilasciata solo al titolare o a un delegato, per ragioni di tutela dei dati personali. In ambiti diversi può applicarsi il diritto di accesso agli atti secondo le regole dell’amministrazione competente.

Mappa catastale

Rappresenta particelle e confini a livello territoriale. È utile per verificare la posizione del lotto, le adiacenze e la corrispondenza tra identificativi e territorio. Non mostra la distribuzione interna degli ambienti.

Visura storica

Ricostruisce le variazioni nel tempo di intestazioni, rendita e dati descrittivi. È preziosa quando vuoi capire come e quando sono cambiate quote, categorie o metrature, ad esempio dopo volture o aggiornamenti.

Punti chiave sulle visure

• Le visure sono estratti informativi; non sostituiscono atti notarili.
• La visura catastale riporta dati identificativi, rendita e intestatari.
• La planimetria è la pianta dell’unità e richiede delega del proprietario.
• La mappa catastale mostra particelle e confini a scala territoriale.
• La visura storica elenca variazioni di dati e intestazioni nel tempo.
• Voltura catastale aggiorna gli intestatari dopo compravendite o successioni.

Domande frequenti

Cosa ricordare, in breve

• Le visure informano, non sostituiscono atti.
• Planimetria e mappa servono a scopi diversi.
• La visura storica traccia modifiche nel tempo.
• La rendita catastale non è il prezzo di mercato.
• Per la planimetria serve delega del titolare.

Usa le visure per confrontare dati, verificare coerenze e farti un quadro preliminare. Per decisioni importanti, integra sempre con titoli, progetti e pareri qualificati. Evita conclusioni affrettate: una dicitura o un codice non contestualizzati possono indurre in errore.

Se riscontri discrepanze o campi incompleti, conserva un elenco degli identificativi, raccogli documenti coerenti e chiedi chiarimenti ai canali ufficiali. Così trasformi un insieme di numeri in informazioni affidabili e azioni documentate.