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La visura catastale è il documento che riassume i principali dati catastali di un immobile o di un terreno iscritti al catasto. Serve per identificare un bene, comprenderne la consistenza e conoscerne gli intestatari, senza confonderla con la mappa catastale o con la planimetria dell’unità. In poche pagine aiuta a orientarsi tra foglio, particella e subalterno, termini essenziali per qualsiasi pratica.
La visura è un riepilogo ufficiale di dati identificativi, tecnici e intestazioni di immobili e terreni. Non prova la proprietà ma facilita pratiche, controlli e stime. Si può richiedere online o agli uffici, mentre planimetria e mappa hanno funzioni grafiche diverse.
Quali dati comprende una visura?
In sintesi, la visura elenca i dati identificativi del bene (foglio, particella, subalterno) e le informazioni di base sulla destinazione d’uso e sulla consistenza. Per i fabbricati è indicata la rendita catastale, mentre per i terreni compaiono i redditi agrari e dominicali.
- Dati identificativi: Comune, sezione, foglio, particella, subalterno, categoria catastale, indirizzo. Sono la “carta d’identità” del bene immobile.
- Intestazioni: nominativi degli intestatari, codice fiscale, natura del diritto (proprietà, usufrutto, nuda proprietà) e relative quote.
- Dati tecnici dell’unità: categoria e classe, consistenza (vani o metri quadrati), piano, scala, interno. Aiutano a capire l’uso e la dimensione.
- Valori fiscali: rendita per fabbricati; reddito dominicale e agrario per terreni. Sono riferimenti fiscali, non il prezzo di mercato.
- Storico variazioni (se richiesto): annotazioni su aggiornamenti e volture, con riferimenti agli atti depositati e alle date.
- Ulteriori riferimenti: eventuale particella originaria, sezione urbana, e dati di provenienza tecnica (ad esempio protocolli DOCFA, Documenti Catasto Fabbricati).
La visura catastale riporta i dati identificativi e reddituali degli immobili; ha valore amministrativo e non costituisce prova della proprietà.
Come richiedere la visura online?
La via più comoda è il portale dell’Agenzia delle Entrate – Territorio, accedendo con SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale), CIE o CNS. In alternativa, ci si può rivolgere agli Uffici provinciali – Territorio o delegare un tecnico abilitato, presentando i dati identificativi dell’unità o del proprietario.
Planimetria, mappa e visura: differenze
La visura riepiloga dati amministrativi e fiscali del bene.
La planimetria è la “pianta” dell’unità immobiliare, mentre la mappa catastale rappresenta la geometria delle particelle, soprattutto nel Catasto terreni.
Planimetria
Mostra ambienti, muri, aperture e talvolta la destinazione dei locali. Serve ad esempio per conformità catastale, ristrutturazioni o compravendite. Per ottenerla, se non si è proprietari, può essere necessaria una delega scritta dell’intestatario e un interesse legittimo documentato.
Mappa catastale
Raffigura le particelle (terreni e, in alcuni casi, sagome dei fabbricati) in scala cartografica. È utile per confini, frazionamenti e verifiche topografiche. L’estratto di mappa si usa spesso insieme alla visura per ricostruire il perimetro e la posizione del bene rispetto alla viabilità.
Punti chiave rapidi
- La visura identifica immobile o terreno con foglio, particella e subalterno.
- Riporta intestatari, diritti reali e quote, con aggiornamenti storici disponibili.
- Include rendita catastale o redditi agrari per fini fiscali informativi.
- La planimetria è la pianta dell’unità, richiesta con delega se non proprietari.
- Si ottiene online o presso uffici dell’Agenzia delle Entrate.
- Non prova proprietà; fa fede solo per finalità amministrative.
Quanto costa e in quanto tempo?
L’Agenzia delle Entrate prevede modalità di consultazione che possono essere gratuite per i propri dati, mentre per alcune richieste si applicano tributi speciali catastali stabiliti da provvedimenti vigenti. Gli importi dipendono dal tipo di documento, dal canale di richiesta e dall’eventuale stampa certificata.
I tempi sono in genere immediati per la visura online o allo sportello quando i dati sono disponibili. La planimetria può richiedere verifiche e tempi tecnici, specie se l’archivio è storico o se occorrono deleghe. In caso di anomalie anagrafiche o dati incompleti, conviene rivolgersi a un tecnico abilitato per orientarsi tra i passaggi.
Come leggere i dati principali
Capire la struttura della visura evita fraintendimenti. Ecco come interpretare i campi più frequenti, con esempi e analogie semplici.
- Foglio: è come la “pagina” della cartografia comunale. Individua l’area più ampia in cui ricade la particella.
- Particella: paragrafabile a un “lotto” disegnato sulla mappa. Nel caso di fabbricato, può identificare l’intero corpo di fabbrica.
- Subalterno: è l’“interno” dell’edificio. Distingue le unità immobiliari (alloggi, negozi, box) che insistono sulla stessa particella.
- Categoria e classe: indicano destinazione d’uso e qualità/posizione relativa. Per esempio, A/2 (civile), C/6 (autorimessa), con classe che riflette il contesto.
- Consistenza: misura la dimensione catastale (vani o metri quadrati a seconda del Comune). Non coincide sempre con la superficie calpestabile.
- Rendita catastale: serve per fini fiscali e calcoli d’imposta. Non è il valore di mercato; per stime economiche occorrono metodologie diverse.
- Qualità e classe dei terreni: per il suolo indicano coltura, qualità agronomica e redditi connessi. Utile per pratiche agricole e successioni.
Richiesta passo dopo passo
- Raccogli i riferimenti: Comune, indirizzo, o dati del proprietario. Verifica di avere CF esatto e, se possibile, foglio e particella.
- Valuta il canale: portale online, ufficio provinciale o professionista. Scegli in base a urgenza, praticità e necessità di planimetria.
- Accedi con SPID/CIE/CNS: l’autenticazione garantisce consultazione dei propri dati e alcune stampe. Per terzi, prepara la delega con documento.
- Seleziona cosa ti serve: visura ordinaria o storica, immobile o terreno. Aggiungi estratto di mappa solo se significativo per l’obiettivo.
- Inserisci dati e controlla gli omonimi: un codice fiscale errato o un subalterno mancante generano ricerche inconcludenti o record incompleti.
- Scarica e conserva: salva il PDF, rinominalo con data e identificativi. Stampa solo se necessario per una pratica specifica.
- Verifica coerenza: confronta indirizzo, categorie e intestazioni con documenti in tuo possesso. In caso di errori, valuta un’istanza di aggiornamento.
Domande frequenti
La visura catastale prova la proprietà?
No. La visura ha valore amministrativo e fiscale, ma la proprietà si prova con atti notarili e registrazioni nei registri immobiliari. È un utile riepilogo, non un titolo.
Che differenza c’è tra visura e planimetria?
La visura riepiloga dati identificativi e intestazioni; la planimetria è la pianta dell’unità. La prima è testuale, la seconda grafica. Sono complementari, non alternative.
Cos’è la visura storica e quando serve?
È la visura con le variazioni nel tempo (intestazioni, categorie, consistenze). Serve per ricostruire passaggi, verificare vecchie destinazioni d’uso o chiarire incongruenze tecniche.
Chi può richiedere la planimetria di un immobile?
Di norma il proprietario o un delegato con interesse legittimo. Gli uffici possono richiedere delega e documento. I tecnici abilitati possono operare su incarico.
Cosa significa “subalterno” nella visura?
È il numero che distingue le diverse unità immobiliari presenti sulla stessa particella (per esempio, appartamenti e box nel medesimo edificio).
Posso usare la visura per una compravendita?
La visura è utile per controlli preliminari, ma non sostituisce perizia, controlli ipotecari o atti notarili. Per la vendita serve la documentazione completa richiesta dal notaio.
Riepilogo essenziale
- La visura identifica immobili/terreni ma non attesta la proprietà.
- Contiene dati, intestatari, rendite e, per terreni, redditi agrari.
- Planimetria e mappa servono a rappresentazione grafica, non sostituiscono visura.
- Richiesta online o in ufficio; tempi di norma immediati.
- Possono applicarsi tributi speciali; propri dati consultabili gratuitamente.
Usare correttamente visura, planimetria e mappa aiuta a prevenire errori in pratiche edilizie, successioni o compravendite. Se emergono incongruenze tra documenti, confronta le informazioni e chiarisci il dubbio partendo da foglio, particella e subalterno; se necessario, coinvolgi un tecnico abilitato per la verifica.
Queste indicazioni sono di carattere informativo e non sostituiscono pareri professionali né documentazione ufficiale. Per casi specifici o dubbi su deleghe, accessi e costi, consulta i canali istituzionali competenti e conserva sempre copia aggiornata dei documenti scaricati.