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Il catasto è la banca dati che censisce terreni e fabbricati in Italia per finalità amministrative e fiscali. In questa guida capirai a cosa serve, come richiedere o leggere una visura e che differenza c’è con la pubblicità immobiliare. Un quadro pratico su rendita catastale, voltura e strumenti utili per orientarsi.
In breve: il catasto descrive gli immobili, non prova la proprietà. Serve per imposte e gestione del patrimonio edilizio. Qui trovi cosa contiene una visura, quando fare la voltura, come si distingue dalla conservatoria e quali documenti servono in situazioni tipiche.
Che cos’è il catasto, in pratica
È un archivio tecnico-amministrativo che descrive ogni unità immobiliare con identificativi catastali, categoria e rendita; non è un registro della proprietà. La gestione è curata dall’Agenzia delle Entrate, che illustra funzioni e servizi sul proprio portale istituzionale.
Ogni bene è localizzato su mappa (foglio, particella, subalterno), classificato per destinazione d’uso e associato a una rendita stimata. Queste informazioni alimentano calcoli fiscali e permettono verifiche rapide su coerenza dei dati rispetto allo stato di fatto.
Quali dati riporta una visura?
Una visura catastale riporta dati identificativi, categoria e classe, rendita, indirizzo, intestatari e, per i terreni, qualità colturale e superficie. La visura catastale può essere per immobile, per soggetto o per indirizzo, a seconda dell’esigenza informativa.
- Dati identificativi: foglio, particella e subalterno.
- Dati descrittivi: categoria, classe, consistenza, indirizzo.
- Dati economici: rendita (fabbricati) o redditi dominicali/agrari (terreni).
- Intestazioni: elenco dei soggetti cui l’unità risulta intestata.
Chi aggiorna il catasto e quando?
In caso di vendita o donazione, l’aggiornamento è avviato dal notaio e dai tecnici incaricati. Per successione, gli eredi presentano la voltura dopo la dichiarazione di successione, rispettando i termini di legge.
Per nuove costruzioni o variazioni (ampliamenti, cambi d’uso, frazionamenti), un tecnico abilitato presenta la pratica catastale, così che i dati risultino allineati a quelli urbanistici e allo stato reale.
Che differenza c’è tra catasto e conservatoria?
Il catasto è descrittivo e fiscale; la conservatoria (pubblicità immobiliare) rende opponibili ai terzi gli atti che trasferiscono o costituiscono diritti reali su immobili. Sono sistemi complementari, con funzioni diverse.
- Catasto: censisce beni e caratteristiche tecniche ed economiche.
- Conservatoria: registra gli atti e i gravami per l’opponibilità.
- Dati non sempre coincidono: occorre verificare e, se serve, allineare.
- Per provare la titolarità serve l’atto iscritto e non la sola visura catastale.
In pratica, per verificare una proprietà si guarda all’atto iscritto in conservatoria; per descrivere l’immobile e calcolare imposte si consulta la banca dati catastale.
Punti essenziali sul catasto
- Il catasto censisce fabbricati e terreni; non è prova della proprietà giuridica.
- La rendita catastale è la base per calcolare IMU e altri tributi patrimoniali.
- La visura catastale riporta identificativi, rendita, categoria, indirizzo e mappa.
- La voltura catastale aggiorna i dati dopo trasferimenti o successioni, entro i termini di legge.
- La Conservatoria registra gli atti per l’opponibilità a terzi; è distinta dal catasto.
- Servizi e modulistica sono disponibili anche online presso l’Agenzia delle Entrate.
Quando serve la voltura catastale?
La voltura catastale è necessaria quando cambia l’intestatario per atto tra vivi (compravendita, donazione) o per successione. Consente di aggiornare l’intestazione dell’immobile in coerenza con l’atto o la dichiarazione presentata.
È utile anche in caso di fusioni, scissioni o trasformazioni societarie che incidono sull’intestazione. La presentazione avviene con modulistica dedicata e allegati coerenti con la fattispecie (ad esempio, estremi dell’atto o della dichiarazione di successione).
Ricorda che la voltura non produce effetti sulla proprietà: adegua soltanto i dati catastali all’evento giuridico già perfezionato nei registri di pubblicità immobiliare.
Documenti e procedure principali
Questa sezione raccoglie i documenti più richiesti e le procedure ricorrenti, con esempi pratici per orientarti. Non è consulenza legale; verifica sempre indicazioni e requisiti aggiornati prima di presentare domande o dichiarazioni.
- Visura catastale: serve per conoscere identificativi, rendita e intestazioni. È utile prima di vendere, acquistare o ristrutturare, per controllare che i dati siano coerenti con l’immobile.
- Planimetria catastale: rappresenta la distribuzione interna dell’unità immobiliare. È richiesta spesso in compravendite e pratiche edilizie, e aiuta a valutare la conformità.
- Rendita catastale: base per il calcolo di tributi patrimoniali (ad esempio l’IMU, Imposta municipale propria). Se cambiano caratteristiche o consistenza, può essere necessario un aggiornamento.
- Voltura catastale: aggiorna l’intestazione dopo atti o successioni. Si allegano i riferimenti dell’atto e i dati degli intestatari, rispettando i termini normativi e la corretta identificazione dell’immobile.
- Successione: quando una persona decede, gli eredi presentano la dichiarazione e, a seguire, la voltura per allineare intestazioni e rendite. È importante riportare i dati catastali completi e corretti.
- Variazioni e aggiornamenti: nuova costruzione, ampliamento, frazionamento o cambio d’uso richiedono pratiche tecniche. Un professionista abilitatato cura l’invio, così che i dati restino allineati allo stato reale.
- Allineamento catasto–conservatoria: se dati descrittivi e titolarità non coincidono, occorrono verifiche e, se del caso, rettifiche. Prima di atti importanti conviene eseguire controlli incrociati.
- Controlli pre-rogito: prima di una compravendita verifica rendita, planimetria e intestazioni. Un set di documenti aggiornati riduce rischi e semplifica l’operazione.
Domande frequenti
Quanto costa una visura catastale?
Il costo varia in base al tipo di visura (per immobile, per soggetto, storica) e alle modalità di richiesta. Sono previste gratuità per alcuni soggetti e accessi, secondo regole ufficiali.
Come si calcola la rendita catastale?
La rendita deriva da criteri standardizzati (categoria, classe, consistenza) e da tariffe d’estimo. Può cambiare quando mutano caratteristiche o destinazione. Per casi specifici è opportuno consultare fonti ufficiali o un tecnico.
La planimetria è sempre disponibile?
Di norma sì, ma per immobili molto datati o non ancora digitalizzati possono esserci limiti. In questi casi si attivano richieste di copia o aggiornamento secondo le procedure previste.
Entro quando fare la voltura catastale?
La voltura va presentata dopo l’evento che modifica l’intestazione (atto o successione), nei termini di legge. Le scadenze dipendono dalla fattispecie e dalla normativa vigente al momento.
Cosa succede se i dati catastali sono sbagliati?
Si può presentare un’istanza di rettifica o un aggiornamento tramite tecnico abilitato, allegando documentazione a supporto. L’obiettivo è allineare catasto, stato di fatto e titoli disponibili.
Catasto e proprietà: bastano i dati catastali per vendere?
No. Per provare la titolarità servono i titoli registrati in conservatoria. I dati catastali sono descrittivi e fiscali; restano comunque fondamentali per la corretta gestione della pratica.
In sintesi operativa
- Il catasto descrive gli immobili per fini fiscali, non prova la proprietà.
- Conservatoria e catasto hanno ruoli distinti e complementari.
- La visura è il documento base per verifiche rapide.
- La voltura aggiorna intestazioni dopo atti e successioni.
- Controllare dati e rendita aiuta a prevenire problemi.
Mantenere i dati allineati tra catasto e conservatoria riduce errori e ritardi nelle operazioni immobiliari. Valuta di raccogliere in anticipo visura, planimetria e titoli, così da avviare eventuali aggiornamenti con margine. In questo modo eviti frizioni in fasi delicate come rogito, successione o variazioni edilizie.
Questa è una panoramica informativa e non sostituisce fonti ufficiali o consulenze qualificate. Per casi specifici o dubbi, verifica documentazione aggiornata e considera il supporto di un professionista abilitato per presentare pratiche corrette e complete.