Cedolare secca sugli affitti: aliquote, opzione, scadenze

Se affitti un appartamento, è probabile che tu abbia sentito parlare della cedolare secca. Si tratta di un’imposta sostitutiva, spesso descritta come una “flat tax sugli affitti”, pensata per la locazione abitativa. In questa guida trovi una panoramica chiara: cos’è, quando si applica e quali effetti ha su contratto e canone.

La cedolare secca è un regime opzionale per i privati che affittano immobili abitativi. Sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo sul contratto scelto. Aliquote e requisiti dipendono dal tipo di locazione. Rinunci agli aggiornamenti ISTAT e non deduci spese. Verifica sempre la normativa aggiornata.

Che cos’è e come funziona?

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva applicata, su scelta del locatore, ai canoni di locazione di immobili destinati ad abitazione. È riservata alle persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa o lavoro autonomo e si applica contratto per contratto, per uno o più immobili.

In pratica, la cessione al regime sostitutivo riguarda l’uso abitativo dell’immobile e, se previste, anche le sue pertinenze locate congiuntamente. L’opzione resta valida finché il contratto dura (o finché non viene revocata) e produce effetti fiscali solo su quel contratto, lasciando invariato il resto della posizione del contribuente.

Cosa sostituisce

La cedolare rimpiazza IRPEF e addizionali sul reddito da locazione e sostituisce anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo dovute per registrazione, risoluzione e proroghe del contratto. Restano ferme le imposte non collegate al canone (per esempio, tributi locali sull’immobile).

Effetti sul canone

Optando per la cedolare si rinuncia agli aggiornamenti ISTAT del canone e a ogni clausola di incremento. Questa rinuncia si applica per i periodi coperti dall’opzione; in assenza di revoca, le clausole di aumento restano sospese.

Quali contratti rientrano?

Rientrano in genere i contratti di locazione abitativa previsti dalla normativa (ad esempio, a canone libero 4+4, a canone concordato dove esistono accordi territoriali, transitori e per studenti). La cedolare può interessare anche le pertinenze, se locate insieme all’abitazione.

Sono esclusi i contratti relativi a immobili destinati a uso commerciale o ad attività d’impresa, salvo disposizioni speciali e temporanee. Non si applica alle locazioni effettuate da soggetti che operano nell’ambito di attività d’impresa o professionale.

Locazioni brevi

La definizione di locazioni brevi si riferisce a contratti di durata non superiore a 30 giorni per singolo contratto e unità, con finalità turistiche o similari; il quadro è delineato dal decreto-legge 50/2017, articolo 4. Per i contratti brevi si applicano regole specifiche su tassazione e ritenute operate dagli intermediari.

Punti chiave in breve

• Imposta sostitutiva opzionale sui canoni di locazione abitativa.
• Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo.
• Aliquote fissate per legge; scelta anno per anno sul singolo contratto.
• Non si possono aggiornare i canoni con ISTAT durante l’opzione.
• Non si deducono spese; si tassa l’intero canone incassato.
• Regole diverse per locazioni brevi e per canone concordato.

Quali aliquote si applicano e come si calcola?

Le aliquote sono stabilite dalla legge e possono variare in base al tipo di contratto (ad esempio, ordinario o a canone concordato in determinati Comuni). La base imponibile, nel regime sostitutivo, è il canone annuo incassato, senza deduzione di spese: in altre parole, si applica un’aliquota base al totale dei canoni percepiti nel periodo d’imposta per quel contratto.

La Guida dell’Agenzia delle Entrate riepiloga aliquote e casi particolari. Ricorda che esistono regole specifiche per contratti a canone concordato e per le locazioni brevi. In presenza di più immobili e più contratti, l’opzione può essere esercitata selettivamente: per ciascun contratto valuti se rimanere nel regime ordinario o adottare la sostitutiva.

Esempi pratici

Con la cedolare si applica un’imposta fissa sul totale dei canoni incassati, senza poter dedurre spese di manutenzione o provvigioni. Nel regime ordinario, invece, il reddito confluisce nel reddito complessivo e segue gli scaglioni IRPEF, con eventuali deduzioni e detrazioni. Da qui la valutazione: importo dei canoni, spese sostenute e situazione personale incidono sull’esito.

Quando e come si esercita l’opzione?

L’opzione si indica al momento della registrazione del nuovo contratto, oppure alla scadenza dell’annualità successiva per i contratti in corso. Nella pratica si compila il modello RLI selezionando l’apposita casella, oppure si utilizza il canale telematico con le stesse informazioni. In mancanza di opzione, resta il regime ordinario.

I versamenti si effettuano con i codici tributo F24 previsti e seguono il meccanismo di acconto e saldo secondo il calendario fiscale ordinario. L’opzione è revocabile: comunicando la scelta all’Agenzia delle Entrate, torni al regime ordinario dalla successiva annualità, con ripristino di registro e bollo e con la possibilità di aggiornare il canone secondo contratto.

Revoca e rinnovo

La revoca produce effetti per il periodo successivo a quello in cui viene esercitata e non ha effetto retroattivo. Alla proroga del contratto puoi confermare la cedolare o rientrare nell’ordinario; la scelta riguarda sempre il singolo rapporto di locazione e va coerentemente indicata nelle comunicazioni di proroga.

Quali vantaggi e limiti offre?

La convenienza non è universale: dipende da canone, spese, scaglione IRPEF, eventuale canone concordato e durata del contratto. Qui trovi una panoramica operativa, utile per impostare la tua verifica (senza sostituire l’analisi professionale).

• Tassazione separata: essere fuori dall’IRPEF evita di spingere in alto gli scaglioni sul resto del reddito. È utile quando il reddito complessivo è già elevato. In cambio, non sfrutti deduzioni e detrazioni legate al regime ordinario.
• Semplicità amministrativa: niente imposta di registro e bollo su registrazione, proroghe e risoluzioni del contratto. La gestione contabile è più lineare, specie con più contratti, e riduce errori operativi.
• Canone concordato: dove ci sono accordi territoriali, il canone calmierato può accedere a condizioni fiscali agevolate. Serve rispettare i requisiti formali dell’accordo (schemi di contratto, attestazioni), altrimenti l’agevolazione decade.
• Niente aggiornamenti ISTAT: durante l’opzione non puoi aumentare il canone. È un limite nei periodi di inflazione sostenuta; programmare la durata e il rinnovo aiuta a gestire questa rinuncia.
• Nessuna deduzione di spese: provvigioni, piccole manutenzioni, certificazioni e arredi non riducono la base imponibile. Se prevedi costi elevati o periodi di sfitto, il regime ordinario potrebbe risultare più competitivo.
• Locazioni brevi: la disciplina prevede regole dedicate su tassazione e ritenute degli intermediari. Valuta attentamente incassi, durata media dei soggiorni e canali di intermediazione.
• Più immobili e scelta selettiva: puoi optare per alcuni contratti e non per altri. Questo consente di modellare la tassazione in base al profilo di ogni immobile e al relativo mercato.
• Interazione con il resto del profilo fiscale: la sostitutiva non incide sulle addizionali perché le sostituisce, ma può influenzare altri calcoli indirettamente. È prudente verificare effetti su benefici e detrazioni personali.

Errori comuni e casi particolari

Attenzione a non applicare la cedolare su contratti non ammessi, a sottovalutare i requisiti del canone concordato e a confondere canoni pattuiti con quelli effettivamente incassati (rilevanti per la base imponibile). In dubbio su requisiti, modulistica o scadenze, confrontati con prassi aggiornate.

In sintesi operativa

• È un regime opzionale per affitti abitativi, alternativo all’IRPEF.
• Sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo su quel contratto.
• Aliquote e requisiti variano per contratti ordinari, concordati e brevi.
• Nessun aggiornamento ISTAT e niente deduzioni di spesa.
• Opzione e versamenti seguono scadenze fiscali ordinarie; verifica sempre la normativa vigente.

Questa panoramica sintetizza gli elementi essenziali per orientarsi tra regole, opzione e impatti economici. Per dettagli su aliquote, casi particolari, calcoli e modulistica è utile consultare fonti ufficiali e prassi aggiornate, come la Guida dell’Agenzia delle Entrate o le istruzioni dei modelli.

Le norme fiscali possono cambiare e ogni situazione è diversa: considera questa guida come informazione generale, non come consulenza personalizzata. Prima di scegliere un regime valuta canoni, spese, contratti e obiettivi, e se necessario confrontati con un professionista di fiducia.