0 
0 
Il catasto è l’anagrafe immobiliare dello Stato: registra e descrive terreni e fabbricati attraverso dati, mappe e planimetrie. Serve a fini fiscali e amministrativi, aiutando a identificare gli immobili con criteri uniformi. In questa guida trovi una panoramica chiara su visura, categorie e aggiornamenti, con esempi pratici.
In breve: il catasto è un inventario fiscale degli immobili. Non dimostra la proprietà, ma identifica i beni con rendita, mappa e planimetria. La visura riporta dati essenziali per pratiche e controlli. Verifica sempre coerenza con atti notarili e realtà fisica prima di decidere.
Qual è la differenza tra catasto e proprietà?
Molti confondono i registri catastali con la titolarità. Il Catasto ha una funzione soprattutto fiscale e non è prova di proprietà: la proprietà si dimostra con il titolo (per esempio, un atto notarile) e la sua trascrizione nei registri immobiliari. Se emergono incongruenze, non cambiano i diritti reali; segnalano che occorre un aggiornamento o una verifica documentale.
Oggi la gestione tecnica del Catasto è affidata all’Agenzia delle Entrate, in seguito all’incorporazione dell’Agenzia del Territorio nel 2012.
Il Catasto è l’inventario dei beni immobili esistenti sul territorio nazionale.
Quando serve una visura catastale?
La visura catastale è utile in molte situazioni: controlli preliminari a una trattativa, verifica dei dati prima di redigere un contratto, controlli interni condominiali, o per confrontare quanto risulta in planimetria rispetto allo stato dei luoghi. Fornisce un quadro sintetico, utile ma non sostitutivo degli atti.
Durante una compravendita o una ristrutturazione, la visura aiuta a verificare dati identificativi (foglio, particella, subalterno), intestazioni e rendita. È utile anche per stimare imposte locali o per ricostruire la storia di un’unità immobiliare, sempre come supporto informativo.
Catasto, registri e dati principali
Il Catasto comprende informazioni strutturate. In sintesi, si incontrano identificativi, rendita catastale, mappe e planimetrie. Di seguito, i documenti e i dati più frequenti.
- Visura. Riassume i dati di identificazione dell’immobile, gli intestatari e la rendita. Può essere per immobile, per soggetto o storica. È il primo documento da consultare per un quadro d’insieme.
- Identificativi catastali. Foglio, particella (o mappale) e subalterno permettono di localizzare un bene nella cartografia e nei registri. Sono essenziali per ogni richiesta o confronto.
- Rendita catastale. È un valore fiscale attribuito alle unità urbane. Non è un prezzo di mercato, né una perizia; viene usata per calcolare alcune imposte e deve essere letta nel suo contesto.
- Planimetria. Disegno in scala dell’unità urbana, mostra il perimetro e i principali vani. È utile per coerenze dimensionali e distributive; non sostituisce una perizia tecnica dello stato attuale.
- Mappe catastali. Rappresentano particelle e confini come risultanti dagli atti e dalla cartografia catastale. Sono solo orientative rispetto ai confini legali definiti dai titoli e, se del caso, da rilievi e sentenze.
- Categorie e classi. Le categorie (per es. A/2, C/1, D/1) e le classi descrivono l’uso e, in parte, la qualità dell’unità. Incidono sulla rendita; non equivalgono a destinazione d’uso urbanistica.
- Intestazioni e diritti. Indicano i soggetti collegati a un bene (per quota) e talvolta diritti come usufrutto o nuda proprietà. Sono descrittivi; i diritti reali discendono dai titoli e dalle trascrizioni.
Fatti essenziali sul catasto
- Il Catasto identifica gli immobili a fini fiscali, non prova la proprietà.
- La visura riporta dati identificativi, rendita e intestazioni.
- La planimetria è obbligatoria per unità urbane censite.
- Le categorie catastali classificano l’uso degli immobili.
- Le mappe indicano confini presunti, non legali.
- La gestione è dell’Agenzia delle Entrate dal 2012.
Mappe, planimetrie e categorie
Le mappe catastali servono a orientarsi:
mostrano particelle, strade e, in parte, i confini come risultano dagli atti cartografici. La planimetria, invece, è il disegno dell’unità urbana depositato per il censimento; aiuta a leggere vani, accessi e superfici utili ai fini catastali.
Le categorie catastali (A, B, C, D, E, F) classificano gli usi prevalenti; la classe e la consistenza completano il quadro. Cambi d’uso o lavori che modificano consistenza e vani richiedono verifiche e, quando necessario, aggiornamenti, eseguiti da tecnici abilitati.
Come si legge una visura (in sintesi)
Questa è una traccia orientativa per comprendere il documento, senza sostituire guide ufficiali o consulenze tecniche.
- Intestazione. Verifica comune, sezione, foglio, particella e subalterno. Controlla se l’immobile è urbano o terreno, e l’eventuale continuità storica.
- Intestatari. Osserva nominativi e quote. Attenzione a eventuali omonimie: i dati anagrafici e il codice fiscale aiutano a evitare confusione.
- Dati dell’unità. Leggi categoria, classe, consistenza e rendita. Servono a capire il profilo fiscale e la tipologia censita.
- Ubicazione. Indirizzo, piano e interno facilitano i riscontri. Confronta con planimetria ed eventuali documenti di progetto.
- Note e storici. Eventuali variazioni o soppressioni aiutano a ricostruire gli eventi (frazionamenti, fusioni, variazioni).
Esempio pratico
Supponiamo un appartamento in un condominio: foglio 12, particella 345, subalterno 5, categoria A/2. La visura indica gli intestatari e la rendita; la planimetria mostra il perimetro e i vani principali. Incrociando dati e disegno, noti che è stato aperto un varco: potrebbe essere necessaria una variazione catastale per riallineare il censimento.
Errori frequenti
- Dati anagrafici non aggiornati. Possono derivare da passaggi non comunicati; è opportuno verificare i titoli e, se del caso, richiedere un allineamento.
- Planimetria non conforme. Piccole difformità (tramezzi, aperture) emergono nel tempo: vanno valutate con un tecnico.
- Confusione tra categoria e destinazione urbanistica. Sono concetti diversi e con effetti differenti.
- Affidarsi alla mappa per misurare confini. La cartografia catastale è orientativa; per i confini legali servono titoli e rilievi.
- Scambiare la rendita per valore di mercato. Sono informazioni incomparabili per natura e finalità.
Quando aggiornare i dati catastali
Il catasto fotografa una situazione censita. Se intervengono modifiche sostanziali, occorrono verifiche e, se necessario, aggiornamenti presentati da professionisti abilitati. Ecco i casi tipici.
- Nuove costruzioni. Un immobile appena edificato va dichiarato per l’inserimento in banca dati e l’attribuzione di rendita e identificativi.
- Ristrutturazioni rilevanti. Modifiche di consistenza (per esempio, creazione o eliminazione di vani) richiedono un aggiornamento del disegno e dei dati.
- Frazionamenti o fusioni. La suddivisione o l’unione di unità comporta nuovi subalterni e una diversa rappresentazione in planimetria e mappa.
- Cambi d’uso. Il passaggio da abitazione a ufficio o viceversa incide sulla categoria e, potenzialmente, sulla rendita.
- Correzione di errori. Se emergono errori materiali nei dati, è possibile richiedere un allineamento documentato.
Limiti e responsabilità d’uso
Le informazioni catastali sono preziose per identificare e descrivere i beni, ma restano strumenti fiscali e amministrativi. Non sostituiscono atti, trascrizioni e rilievi tecnici. Prima di intraprendere azioni o decisioni, confronta sempre i dati con la documentazione ufficiale, lo stato dei luoghi e, quando opportuno, con un professionista di fiducia.
Domande frequenti
Il catasto prova la proprietà?
No. Il catasto ha funzione fiscale e descrittiva. La proprietà si dimostra con il titolo (atto) e la trascrizione nei registri immobiliari.
Cosa contiene una visura catastale?
Contiene identificativi (foglio, particella, subalterno), dati dell’unità (categoria, classe, consistenza), rendita e intestazioni. Talvolta riporta note storiche.
La planimetria è sempre disponibile?
Per le unità urbane censite in Catasto Fabbricati la planimetria è normalmente depositata. Eccezioni possono derivare da documenti molto datati o non digitalizzati.
Le mappe catastali definiscono i confini legali?
No. Le mappe sono uno strumento orientativo. I confini legali derivano dai titoli, dagli accordi tra le parti e, se necessario, da rilievi e sentenze.
Quando aggiornare i dati catastali?
Per nuove costruzioni, ristrutturazioni che modificano vani o consistenza, frazionamenti o fusioni, cambi d’uso e correzioni di errori materiali riscontrati nei documenti.
La rendita catastale è il valore di mercato?
No. La rendita è un parametro fiscale usato per calcolare alcune imposte; non coincide con il prezzo a cui si compra o si vende un immobile.
Riepilogo essenziale del catasto
- Il Catasto ha funzione fiscale e non prova la proprietà.
- La visura riassume dati identificativi, rendita e intestazioni.
- La planimetria serve per unità urbane e atti tecnici.
- Le categorie catastali classificano l’uso dell’immobile.
- Verifica sempre coerenza tra Catasto e atti di proprietà.
Il catasto offre una base comune per identificare gli immobili e comprendere i profili fiscali, ma non sostituisce atti e verifiche sul campo. Incrocia sempre visure, planimetrie e documenti di proprietà con lo stato dei luoghi e chiedi supporto tecnico quando sorgono dubbi o discrepanze sostanziali.
Così riduci errori, previeni ritardi nelle pratiche e prendi decisioni più consapevoli. Le fonti ufficiali e i professionisti abilitati restano i riferimenti più affidabili per valutare se e come aggiornare i dati o interpretare correttamente le informazioni catastali.